房屋租賃合同糾紛：房租租賃因計租面積引發(fā)糾紛

房屋租賃時，可能會出現(xiàn)因為計租面積引發(fā)糾紛的問題，這種糾紛在廠房租賃中較為常見。

如：作為產(chǎn)權人將其名下的屬于舊廠房改造項目對外出租，由于屬舊房改造，尚未辦理好產(chǎn)權證明，因此目前沒有具有認證資格的房屋測繪證明。而計租面積又關系到未來租戶所繳付的租金、供暖、物業(yè)等一系列費用。為避免日后發(fā)生糾紛，又不至于令租戶產(chǎn)生反感情緒，那么產(chǎn)權人應該怎么辦呢？

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

根據(jù)上述司法解釋：商品房買賣過程中，如開發(fā)商交付面積與合同約定面積不符的，如果合同有明確處理方式約定的，則從合同約定；如合同沒有約定或約定不明的，則按照（一）和（二）3%誤差范圍的標準來進行處理。也就是說當兩個面積存在誤差時，首先還是看合同中是否有明確的處理約定。

所以，出租人房屋出租的行為同樣可以參照適用上述規(guī)定，即在租賃合同中明確約定合同約定面積與實際交付面積存在誤差時的處理方式，比如可以約定：計租面積是指該房屋的建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積及分攤的共用建筑面積。任何與面積相關的費用計算均應以此面積為基礎，任何其它方式的測量均不影響對該計租面積的確認。如租賃合同約定之計租面積與實際交付面積存在誤差的，則出租人不予退還/承租人也不予多繳誤差之租金數(shù)額。該約定屬雙方之間自愿的約定，合法有效。

在進行房屋出租時，出租人在合同中寫入上述的約定，并事先與租客說明，以免日后產(chǎn)生糾紛。