什么是預(yù)約合同？民法典是如何規(guī)定預(yù)約合同的？

民法典在合同編通則部分規(guī)定了預(yù)約合同，預(yù)約合同正式成為一項(xiàng)法律制度。預(yù)約合同大量存在于社會(huì)生活中。預(yù)約合同，是指約定于將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同的合同。比如，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議，其實(shí)質(zhì)就是預(yù)約合同。

在《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中，第二條就使用了預(yù)約合同的概念，并明確預(yù)約合同為一種獨(dú)立的合同類(lèi)型，“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?。

民法典采納了這種規(guī)定，并對(duì)預(yù)約合同的概念進(jìn)行了更科學(xué)的界定?！睹穹ǖ洹泛贤幍谒陌倬攀鍡l規(guī)定：當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。

民法典更強(qiáng)調(diào)預(yù)約合同的實(shí)質(zhì)要件，即有于將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的意思表示，同時(shí)損害賠償不再單列，而將之歸入違約責(zé)任。預(yù)約合同的目的在于訂立本約(即將來(lái)要訂立的合同)，一方當(dāng)事人違反合同約定不履行訂立本約合同的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。如簽訂認(rèn)購(gòu)意向書(shū)后買(mǎi)受人不來(lái)認(rèn)購(gòu)，則出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任。

預(yù)約合同違約的具體情形有：

一是明確拒絕訂立本約或以行動(dòng)表示拒絕訂立本約

二是對(duì)未決條款?lèi)阂獯枭?。在訂立預(yù)約時(shí)當(dāng)事人可能會(huì)對(duì)本約的部分內(nèi)容進(jìn)行磋商，所達(dá)成的一致意見(jiàn)稱(chēng)為已決條款，未進(jìn)行磋商的部分稱(chēng)為未決條款。對(duì)于未決條款，雙方應(yīng)本于訂立本約合同的目的誠(chéng)信進(jìn)行磋商，若一方惡意對(duì)未決條款進(jìn)行磋商導(dǎo)致本約不能訂立的，則構(gòu)成違約。

三是對(duì)已決條款重啟磋商。若一方對(duì)已決條款重啟磋商，從而導(dǎo)致無(wú)法訂立本約的，構(gòu)成違約，若一方違反已決條款，從而導(dǎo)致本約合同不能按照已決條款訂立的，也是同樣。

那么預(yù)約合同的起草有什么需要注意的地方呢？

1.明確合同性質(zhì)

即使文件名為預(yù)約合同，但其實(shí)質(zhì)內(nèi)容為本約合同的，仍會(huì)被認(rèn)定成本約合同，若存在違約行為時(shí)，違約方可能需要按照違反本約合同來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議在起草預(yù)約合同時(shí)，明確其合同性質(zhì)，明確在未來(lái)某一時(shí)間點(diǎn)方才簽訂本約合同，避免出現(xiàn)可能被認(rèn)定為本約合同的模糊表述或歧義條款。

2.在預(yù)約合同中明確約定違約責(zé)任

根據(jù)《民法典》第四百九十五條第二款的相關(guān)精神，預(yù)約合同中約定了違約責(zé)任的，守約方可以要求違約方按照預(yù)約合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

違約責(zé)任的約定應(yīng)該合理、具體。如違約金數(shù)額不宜過(guò)高、不宜約定守約方有權(quán)強(qiáng)制違約方訂立正式合同等。但是，對(duì)于當(dāng)事人為了磋商、訂立預(yù)約合同以及準(zhǔn)備訂立本約合同所支付的成本，以及因違反預(yù)約合同造成的損失范圍，則可以盡量約定清晰。

3.謹(jǐn)慎使用意向書(shū)、備忘錄類(lèi)文件
《民法典》用“認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)定書(shū)等”的表述，意味著預(yù)約合同通常表現(xiàn)為但不局限于這幾種形式。即便如此，也仍要審慎對(duì)待意向書(shū)、備忘錄，這類(lèi)文書(shū)記載內(nèi)容通常為當(dāng)事人合作意向或者磋商記錄，其可能成為日后訂約的綱領(lǐng)性文件，但卻不具備鎖定未來(lái)必然訂約的作用。如果當(dāng)事人的目標(biāo)是鎖定未來(lái)訂約，則建議避免使用意向書(shū)、備忘錄類(lèi)文件。