房屋租賃合同糾紛案例：以逾期支付租金為由拒退保證金合理嗎？

問題：房屋承租人存在逾期支付租金的行為，但是合同已經(jīng)履行完畢。此后，房屋出租人仍然以承租人逾期支付租金為由，主張按照合同約定不予退還保證金，這樣做合理嗎？

案例：重慶渝北區(qū)人民法院審理了一起房屋租賃合同糾紛案件。

2018年，出租人重慶某物流公司與承租人重慶某電子商務(wù)公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，電商公司交付10.5萬元履約保證金，約定在合同履行完畢，并完善終止合同手續(xù)后10日內(nèi)退還。另約定，承租人拖欠租金、水電費(fèi)等費(fèi)用超過7個(gè)日歷日的，出租人有權(quán)解除合同，并不予退還履約保證金及其他費(fèi)用，還約定了違約金條款。

合同到期后，電商公司將房屋退還，雙方確認(rèn)租期內(nèi)的租金、水電費(fèi)等費(fèi)用均已結(jié)清，但承租人存在逾期支付租金的行為。

電商公司辯稱，合同到期后已經(jīng)退還商鋪，保證金應(yīng)該退還，并表示，愿意支付逾期支付租金的違約金，并同意違約金從保證金中扣除。

物流公司認(rèn)為，承租人逾期支付租金，按照合同應(yīng)不予返還保證金，亦不同意用保證金抵扣違約金。

法院審理后認(rèn)為：案件所涉租賃合同已經(jīng)到期，經(jīng)驗(yàn)收，電商公司交還了房屋，物流公司也確認(rèn)了不存在欠付費(fèi)用的情形，保證金應(yīng)予以歸還。電商公司雖存在逾期支付租金的行為，但租金本金及其他經(jīng)營費(fèi)用并未欠付，故違約行為造成損失相對(duì)較小。如全額不返還保證金，電商公司承擔(dān)的違約責(zé)任則明顯過重。另外，合同約定物流公司不予退還保證金的前提是電商公司違約導(dǎo)致其行使了合同解除權(quán)，而現(xiàn)實(shí)是租賃合同乃到期終止，并不符合約定情形。

審理中，電商公司同意承擔(dān)逾期支付租金的違約金，并同意從保證金中抵扣。物流公司不同意抵扣，系對(duì)其自身權(quán)利的處分，法院予以認(rèn)可，物流公司可另行向電商公司主張逾期支付租金的違約責(zé)任。據(jù)此，法院遂作出裁判，認(rèn)定在合同已經(jīng)到期終止、承租人未欠付任何費(fèi)用，且出租人已經(jīng)收回房屋的情況下，判決出租人返還保證金。

出現(xiàn)房屋租賃合同糾紛要如何處理呢？

房屋租賃是在生活中再平常不過的事情，如果由于租賃當(dāng)時(shí)的疏忽或由于租賃或轉(zhuǎn)租協(xié)議書的缺漏導(dǎo)致日后糾紛，可以先找當(dāng)?shù)氐呐沙鏊蛘呔游瘯?huì)、街道辦事處、建委等負(fù)責(zé)租房等問題或者中介進(jìn)行協(xié)調(diào)。那么房屋租賃糾紛怎么處理呢？

一、協(xié)商解決

找當(dāng)?shù)氐呐沙鏊蛘呔游瘯?huì)、街道辦事處、建委(負(fù)責(zé)租房等問題)或者中介進(jìn)行協(xié)調(diào)。

二、申請(qǐng)仲裁解決或者民事訴訟解決

協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁解決。

①申請(qǐng)仲裁解決問題

仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛時(shí)向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)解決糾紛的一種法定方式。但當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，并事先在合同中約定或事后達(dá)成仲裁協(xié)議。若事先在合同沒有約定，事后雙方當(dāng)事人又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方申請(qǐng)仲裁的，仲裁委員會(huì)將不予受理。

反之，雙方當(dāng)事人事先在合同中已有約定，或者事后已達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。

②民事訴訟解決問題

若當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發(fā)生后沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟。租賃當(dāng)事人違反相關(guān)規(guī)定，致使租賃合同無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。租賃當(dāng)事人一方未履行相關(guān)法律規(guī)定的義務(wù)，致使租賃合同解除的，未履行規(guī)定義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；造成另一方或者第三人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。