簽訂居間合同要注意哪些事項?
居間合同是中介常用到的一個合同,關(guān)系到了居間人和委托人的利益,因此簽訂時要注意以下事項:
1、保密約定
如委托人需要保密要做出居間人的保密約定:
在簽訂居間合同時,若委托人要求居間人不得將其姓名或商號、名稱告知對方。則應(yīng)在居間合同中體現(xiàn)出來。
此時,居間人就負(fù)有對委托人信息保密的義務(wù)。居間人在交易雙方訂立合同之中或之后都應(yīng)履行保密的義務(wù)。
居間人如違反該義務(wù)致使委托人受損害的,應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
2、支付條件
只有當(dāng)居間人促成合同成立時,居間人才能要求委托人支付報酬。
1、居間活動費用承擔(dān)的問題
當(dāng)居間人促成合同成立時,居間活動的費用由居間人來負(fù)擔(dān)。但是,若居間人未促成合同成立的,可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用,但不得要求委托人支付報酬。
2、居間人損害委托人利益的后果
居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
3、發(fā)生情形
居間合同的基礎(chǔ)是委托合同。居間合同的發(fā)生有以下兩種情形:
第一,委托人主動找居間人。
例如甲有一套房子要出租,他找到作為房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的乙公司,乙公司在其公司登記的求租人中為其找到了合適的人選一丙,丙是作為求租房屋的委托人,甲和丙簽訂了房屋租賃合同,乙公司收取中介費(傭金),按我國此類居間合同的交易習(xí)慣,傭金是由求租人支付。
第二,居間人主動找委托人。
居間人往往信息靈通,例如甲知道某物在某地有賣,而急需購買此物的乙卻不知道,甲向乙報告了訂立合同的信息,并為乙訂立合同提供了媒介服務(wù),使乙如愿在某地購買了他所需要的物品,由乙向甲支付一定數(shù)額的傭金。
以上兩種居間合同的基礎(chǔ)都是委托合同。第一種情形甲和丙都是乙公司的委托人,第二種情形盡管是甲先找的乙,但最終乙轉(zhuǎn)化為甲的委托人,由乙向其支付傭金。
4、相關(guān)案例
2011年XX月X日, 原告(買方)、被告(經(jīng)紀(jì)方)和呂某簽訂了《房屋買賣合約》(以下簡稱《合約》),約定原告向呂某購買廣州市XX區(qū)XX街X號XX08房,成交價290萬元。
《合約》第五條經(jīng)紀(jì)方的權(quán)利和義務(wù)約定,被告應(yīng)根據(jù)誠實信用、勤勉盡職的原則為買賣雙方服務(wù),在促成本合約成立的情況下原告向被告中介代理費及咨詢費。原告于簽約當(dāng)日支付呂某購房定金10萬元,于次日支付被告中介代理費及咨詢費5萬元。
簽約后,呂某父親以呂某出售涉訟房屋未征得其同意為由,不同意繼續(xù)履行合同,也未予追認(rèn)合同。原告與呂某因房屋買賣合同糾紛訴至法院,經(jīng)法院審理判決,原告與呂某之間關(guān)于廣州市XX區(qū)XX街X號XX08房的房屋買賣合同無效。
后原告要求被告退還中介代理費及咨詢費5萬元,但被告(經(jīng)紀(jì)方)不予退還。
2024-11-05
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