租賃合同管轄的確定標(biāo)準(zhǔn)

租賃糾紛，雖然是以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的使用收益為目的的，但依其性質(zhì)而言，仍然屬于債權(quán)債務(wù)糾紛。雖然，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，各國(guó)一般都明確為專(zhuān)屬管轄。但是，這些專(zhuān)屬管轄是針對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)性質(zhì)，還是包括了與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的所有糾紛在內(nèi)，在不同法域，尚有不同的理解。我國(guó)目前的做法大致是，只要是與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的糾紛，一般適用專(zhuān)屬管轄的規(guī)定，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。

就房屋租賃糾紛的管轄確定問(wèn)題，北京市高級(jí)人民法院曾于1985年7月24日，向最高人民法院作出請(qǐng)示，請(qǐng)示提出：“最近，本市宣武區(qū)法院收到一件房屋承租人請(qǐng)求出租人修繕?lè)课莸钠鹪V，原告肖*志所承租的房屋坐落在宣武區(qū)廣外椿樹(shù)街2號(hào)，被告即出租人袁*海的戶(hù)籍和工作地均在貴州省都勻市112廠(chǎng)。宣武區(qū)法院按一般地域管轄的原則將案件移轉(zhuǎn)貴州省都勻市法院。都勻市法院認(rèn)為：房屋在北京，又將案件退回宣武區(qū)法院（宣武區(qū)法院已受理并趁被告來(lái)京出差之際調(diào)解結(jié)案）。與此同時(shí)，北京市中級(jí)人民法院在接待來(lái)訪(fǎng)中，也發(fā)現(xiàn)有上述類(lèi)似情況，由于房屋坐落地與被告戶(hù)籍地不一致，所涉及的兩個(gè)區(qū)、縣法院之間認(rèn)識(shí)分歧而互相推諉管轄。如苗-義訴袁*信收房一案，被告袁*信承租原告苗-義的房屋兩間，該房坐落在東城區(qū)東四五條北巷4一號(hào)，而袁的戶(hù)籍地和居所地均在朝陽(yáng)區(qū)。原告因被告轉(zhuǎn)讓房屋和欠租向朝陽(yáng)區(qū)法院起訴，請(qǐng)求收房自用。朝陽(yáng)區(qū)法院讓原告向房屋所在地的東城區(qū)法院起訴；東城區(qū)法院認(rèn)為被告戶(hù)籍在朝陽(yáng)區(qū)應(yīng)由朝陽(yáng)區(qū)法院管轄，讓原告仍找朝陽(yáng)區(qū)法院（后已由中級(jí)法院指定朝陽(yáng)區(qū)法院管轄）?！睂?duì)類(lèi)似房屋租賃糾紛，應(yīng)適用《民事訴訟法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民訴法》）所規(guī)定的一般地域管轄還是特殊地域管轄，認(rèn)識(shí)不盡一致。大體有兩種意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為，按照《民訴法》第29條的規(guī)定，只有執(zhí)行特殊地域管轄有困難的，才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關(guān)系的訴訟，從兩便原則考慮，應(yīng)當(dāng)適用特殊地域管轄。否則，如適用一般地域管轄，對(duì)于房屋坐落地與被告所在地不一致的糾紛，不便于受訴法院查明案情和判決后的執(zhí)行。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)審判實(shí)踐中的一貫做法，應(yīng)適用一般地域管轄。理由是，《民事訴訟法》第23條所稱(chēng)“因合同糾紛提起的訴訟”，指的是經(jīng)濟(jì)合同，不包括民事合同，因?yàn)槊袷潞贤秶^廣，顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄；《民事訴訟法》第30條第（1）項(xiàng)所稱(chēng)“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，指的是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，房屋租賃糾紛，實(shí)質(zhì)上是合同履行中的爭(zhēng)議，不涉及不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，所以，也不能適用對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的專(zhuān)屬管轄規(guī)定。凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般可由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。

最高人民法院在批復(fù)中指出：“凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規(guī)定，重要的是便于受理的法院查明案情和執(zhí)行判決，從而正確、及時(shí)地審結(jié)案件?！?/p>

最高人民法院的這個(gè)批復(fù)，目前仍然屬于有效的法律意見(jiàn)：各個(gè)地方在審判操作中也仍然是按照這個(gè)批復(fù)的意見(jiàn)處理的。