房屋租賃合同問(wèn)題：疫情期間房東減免房租，五月份恢復(fù)原價(jià)合理嗎？

問(wèn)：疫情期間租的房子一直空置，同房東協(xié)商達(dá)成房租減免。五月份房東要求恢復(fù)原價(jià)是否合理？

答：疫情期間，異地的租客和房東通過(guò)微信、短信、電話、電子郵件或其他方式對(duì)疫情期房租達(dá)成協(xié)議的話，相當(dāng)于雙方對(duì)原合同的租金進(jìn)行了變更，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)該是有效的。需要保存相關(guān)的微信記錄、短信記錄、電子郵件或電話錄音等。

同時(shí)還得明確房租減免的期限，如果籠統(tǒng)的約定為“疫情期間”，這個(gè)期限約定很模糊，也自然容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，主要看是否仍然是疫情客觀導(dǎo)致履約有困難的時(shí)間內(nèi)，可根據(jù)當(dāng)時(shí)雙方調(diào)整租金的目的和緣由進(jìn)行判斷。

5月19日，最高法發(fā)布了《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（二）》，聚焦于受疫情影響加大的買賣合同、房屋租賃合同、金融合同等案件類型?！兑庖?jiàn)》中關(guān)于房屋租賃合同有兩條，主要涉及經(jīng)營(yíng)性租賃，并不涉及住宅租賃：

一、承租房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒(méi)有按照約定的期限支付租金為由請(qǐng)求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

為展覽、會(huì)議、廟會(huì)等特定目的而預(yù)訂的臨時(shí)場(chǎng)地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致該活動(dòng)取消，承租人請(qǐng)求解除租賃合同，返還預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持。

二、承租國(guó)有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營(yíng)，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個(gè)體工商戶等承租人，請(qǐng)求出租人按照國(guó)家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持。

承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒(méi)有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同。