民法典物業(yè)服務(wù)合同解決了業(yè)主和物業(yè)公司的這些難題！

《民法典》合同編第二十四章為物業(yè)服務(wù)合同，從第九百三十七條到第九百五十條，共14條，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的效力、終止條件、限制條款、物業(yè)費(fèi)、任意解除權(quán)、續(xù)訂、法律責(zé)任等諸多方面。下面，詳細(xì)分享一下物業(yè)服務(wù)合同方面的內(nèi)容。

一、前期物業(yè)服務(wù)需要交納物業(yè)費(fèi)嗎？

《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，合同內(nèi)容約定了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司也提供了物業(yè)管理服務(wù)，因?yàn)闃I(yè)主沒有委托開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合同，那么還需要交納物業(yè)費(fèi)嗎？

這個(gè)問題在民法典第九百三十九條給出了回答：需要交費(fèi)。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

條文解讀：

雖然業(yè)主并沒有和物業(yè)公司簽訂正式物業(yè)合同，但是建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。既然物業(yè)公司按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，那么業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。

二、物業(yè)公司到底有哪些責(zé)任和義務(wù)？

民法典第九百四十二條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

條文解讀：

物業(yè)公司應(yīng)該維護(hù)電梯正常運(yùn)行，及時(shí)打掃小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生，應(yīng)該維護(hù)好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，使用合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，如果有違法行為、應(yīng)采取合理措施制止，并向有關(guān)部門報(bào)告并協(xié)助處理。

三、物業(yè)服務(wù)不好/房子沒人住/發(fā)生偷盜事件/一樓住戶沒使用過電梯，可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？

民法典第九百四十四條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

條文解讀：

1.買了房子，雖然沒人住，但是也要交物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的是小區(qū)公共事務(wù)管理服務(wù)，即對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境、衛(wèi)生、安全等方面的日常維護(hù)。當(dāng)前，也有一些物業(yè)公司對(duì)沒有實(shí)際居住的業(yè)主減免一定比例的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商后綜合核定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)也會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則供協(xié)商時(shí)參考。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)生活居住，已經(jīng)事實(shí)上享受了物業(yè)公司提供的各項(xiàng)服務(wù)，與物業(yè)公司已經(jīng)形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，不得以為接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

2.如果碰到物業(yè)公司服務(wù)差，達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，可以通過業(yè)主委員會(huì)直接與物業(yè)公司交涉,甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)公司來(lái)管理小區(qū)，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)注意保留或固定證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可依。

3.催交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也不能采取斷水、斷電等方式，應(yīng)充分保障居民的正常生活。

四、電梯應(yīng)該是業(yè)主共有設(shè)施，小區(qū)電梯內(nèi)的廣告，物業(yè)能否收錢？

民法典第九百四十三條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

條文解讀：

小區(qū)內(nèi)電梯、樓道、道路等公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用范圍，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)公共收益單獨(dú)列賬，并及時(shí)向業(yè)主公示。

五、對(duì)物業(yè)不滿意，可以更換物業(yè)公司嗎？

民法典第九百四十條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

民法典第九百四十六條規(guī)定：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

《民法典》第九百五十條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

條文解讀：

如果對(duì)前期物業(yè)公司不滿，可以更換物業(yè)公司，如果還不滿，可以按照法定程序共同決定解聘物業(yè)公司、解除物業(yè)服務(wù)合同等。另外，在物業(yè)公司交替期間，原物業(yè)公司還應(yīng)該繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，同時(shí)可請(qǐng)求業(yè)主支付期間的物業(yè)費(fèi)。