民法典關(guān)于房屋租賃合同是如何規(guī)定的？

最近，杭州某長(zhǎng)租公寓暴雷事件牽動(dòng)了無(wú)數(shù)人的心，受疫情影響，長(zhǎng)租公寓企業(yè)現(xiàn)金流受到?jīng)_擊，行業(yè)損失很大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較弱的長(zhǎng)租公寓企業(yè)會(huì)遭遇很大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有的企業(yè)甚至故意劍走偏鋒，最后“撈一把”再走人，但整個(gè)行業(yè)也在探索更穩(wěn)健的商業(yè)模式，對(duì)沖疫情帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)近段時(shí)間，除杭州之外，成都、西安、上海、合肥、廣州等地均出現(xiàn)長(zhǎng)租公寓爆雷事件，多地出臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)提示，建議消費(fèi)者謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、認(rèn)真確認(rèn)租金價(jià)格、建議使用合同示范文本。

《民法典》在“租賃”方面也有不少法條，那么關(guān)于房屋租賃，民法典是如何規(guī)定的呢？

1.租賃合同的基本條款

房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時(shí)簽訂的、用來(lái)明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。

民法典第七百零三條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

民法典第七百零四條規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

房屋租賃合同的基本條款，在上面兩條規(guī)定中已經(jīng)寫(xiě)的比較清楚了。

2.租賃合同期限

不管是租房子，還是其他物品，都有一個(gè)租賃期限，比如租房子要租多久，最長(zhǎng)能租多久，租期超過(guò)了怎么辦？等等問(wèn)題都是需要認(rèn)真考慮的。

民法典第七百零五條規(guī)定，租期不得超過(guò)20年。約定租期長(zhǎng)于20年的租賃合同，超過(guò)20年的部分無(wú)效，并且為不定期租賃；同樣，約定租期超過(guò)20年的續(xù)租合同，超過(guò)20年的部分為不定期租賃。第七百零七條 約定租期6個(gè)月以上的租賃合同，未采取書(shū)面形式的，整個(gè)合同為不定期租賃合同。當(dāng)事人未約定租期，且無(wú)法通過(guò)合同的解釋來(lái)確定租期的，為不定期租賃。

對(duì)于上述法條中提及的不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除租賃合同；相對(duì)應(yīng)的，出租人也有權(quán)解除租賃合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期間，事先通知承租人。所以對(duì)于想要隨時(shí)解約的承租人，不定期租賃也是一種很好的方式，但是對(duì)于想要長(zhǎng)期穩(wěn)定的承租人來(lái)說(shuō)就需要考慮清楚租期的問(wèn)題了。

3.租賃定金的支付金額

在租房子的時(shí)候，一般會(huì)事先交付定金，保證房子不被租給他人。關(guān)于租賃定金，民法典是這樣規(guī)定的。

民法典第五百八十六條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

4.房東賣(mài)房后，原租賃合同是否繼續(xù)有效？

民法典第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

根據(jù)上述條款，在承租期內(nèi)，即使房東將房子賣(mài)掉，原租賃合同繼續(xù)有效。

另外，民法典第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

5.房屋內(nèi)設(shè)施維修問(wèn)題

房屋實(shí)際使用過(guò)程中，出租人和承租人對(duì)房屋及設(shè)施的維修責(zé)任往往不明確，也容易產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，比如電器壞了、馬桶堵塞等等，這些問(wèn)題應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)處理呢？

民法典第七百一十條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

民法典第七百一十一條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

民法典第七百一十三條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。

上面的條款中，詳細(xì)的列舉了租賃物需要維修時(shí)，應(yīng)該由哪一方承擔(dān)責(zé)任。

6.租客轉(zhuǎn)租問(wèn)題

假如承租人在租賃期間轉(zhuǎn)租給他人，這一行為是否可以呢？

民法典第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

民法典第七百一十七條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。

民法典第七百一十八條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

目前，整個(gè)租賃市場(chǎng)目前規(guī)范性不足，行業(yè)管理迫在眉睫，政府及相關(guān)監(jiān)管部門(mén)還需深入研究，如加強(qiáng)租賃機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管，限制企業(yè)過(guò)度利用金融杠桿，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)的規(guī)范性，加快住房租賃條例出臺(tái)，保障租戶(hù)、房東、中介三方利益平等。租房的各位也要小心哦，不要在租賃合同上踩了雷。