購房意向書的性質(zhì)是怎樣的？

案件前情概述

周某在向房產(chǎn)公司購買某處房屋時(shí)，與房產(chǎn)公司簽訂了一份《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》。雙方在補(bǔ)充條款中約定，房產(chǎn)公司交付房屋時(shí)，必須與樓書說明一致，如有違反，周某有權(quán)追究對(duì)方責(zé)任。

購房意向書的性質(zhì)

周某在購房時(shí)拿到印有林蔭大道、回旋式噴水池、古典回廊等廣告詞語，并注明交房標(biāo)準(zhǔn)為每戶獨(dú)立水、電、煤氣及熱水表，每戶供電量6kv，4表均出戶設(shè)置。之后，房產(chǎn)公司在向周某交付房屋時(shí)，周某在已明確住戶家中已預(yù)裝了數(shù)字式的熱水、冷水、煤氣表，控制線連入了家庭智能控制器的《家庭智能項(xiàng)目裝修指導(dǎo)書》上簽了字。

隨后，周某按約付清房款，但房產(chǎn)公司交付的房屋卻與樓書說明出現(xiàn)偏差。周某認(rèn)為房產(chǎn)公司違反合同約定，于是提起訴訟。

被告房產(chǎn)公司辯稱：周某所稱的樓書是廣告宣傳品而非合同，其在銷售過程中，先后印制過幾種不同形式的廣告宣傳品，從未出示正式樓書。且在周某入戶時(shí)，其已就熱水、冷水、煤氣表等有關(guān)事項(xiàng)書面通知周某，周某也簽字表示同意，故不同意周某的訴訟請(qǐng)求。

法院裁判

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人將廣告內(nèi)容訂入合同或?qū)V告、說明書、示意圖等作為合同附件的，應(yīng)當(dāng)就該部分條款承擔(dān)民事責(zé)任。

二審法院認(rèn)為，周某與房產(chǎn)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》合法有效。本案爭議焦點(diǎn)系爭彩色印刷品是否為雙方補(bǔ)充條款中約定的樓書說明及房產(chǎn)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。作為普通購房者，周某完全有理由相信該印刷品即雙方約定的樓書說明，故應(yīng)認(rèn)定該彩色印刷品性質(zhì)上屬雙方約定的樓書說明。

樓書作為房產(chǎn)商廣告宣傳的一種載體，房產(chǎn)公司的實(shí)際履行情況與樓書說明不完全一致，違反了約定。但由于雙方對(duì)房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任形式約定不明確，且周某亦未提出相關(guān)損失依據(jù)，法院根據(jù)房產(chǎn)公司違約程度酌情確定其賠償數(shù)額，最終判令房產(chǎn)公司賠償周某3000元。

此案件是一起因房產(chǎn)公司交付房屋與售樓廣告不符而引起的房產(chǎn)公司是否承擔(dān)責(zé)任產(chǎn)生爭議的案件。主要涉及售樓廣告的法律性質(zhì)問題及如何追究房產(chǎn)公司法律責(zé)任。對(duì)于本案件，我們可以梳理出以下內(nèi)容：

1. 售樓廣告的法律性質(zhì)

根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種邀請(qǐng)。而要約邀請(qǐng)只是邀約人向他人發(fā)出的希望他人向自己發(fā)出要約的一種意思表示，發(fā)出要約邀請(qǐng)的一方在收到要約后，可以作出承諾，也可以不作出承諾。區(qū)分一項(xiàng)意思表示是要約還是要約邀請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人會(huì)產(chǎn)生完全不同的影響，一般可根據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)加以區(qū)分：第一，根據(jù)法律規(guī)定加以區(qū)分。法律對(duì)不易辨別的意思表示的性質(zhì)明確作出規(guī)定的，則依法律確定，如我國法律規(guī)定寄送價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等屬要約邀請(qǐng)。第二，根據(jù)意思表示的措辭內(nèi)容確定。我國法律在將商業(yè)廣告確定為要約邀請(qǐng)的同時(shí)，亦規(guī)定如果商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，視為要約。第三，根據(jù)作出意思表示一方的特別說明來確定，即作出意思表示一方明確其表示是要約或者要約邀請(qǐng)。第四，根據(jù)通常的交易習(xí)慣確定。

《解釋》第3條對(duì)商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)作了更為具體的界定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2. 房產(chǎn)商應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任

我國法律規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。該法第114條第1款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。支付違約金是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的重要方式之一，由于它是當(dāng)事人事先在合同中約定，故具有以下特點(diǎn)：(1)免除守約方對(duì)實(shí)際損失的舉證責(zé)任，法院可根據(jù)當(dāng)事人的約定直接判令違約方向守約方支付違約金。(2)明確在違約后承擔(dān)責(zé)任的具體范圍，督促債務(wù)人履行合同。(3)當(dāng)事人可控制風(fēng)險(xiǎn)成本，有利于鼓勵(lì)交易。

本案中，周某和房產(chǎn)公司在商品房買賣合同中約定了房產(chǎn)公司預(yù)期交房的違約金，而對(duì)其交付房屋不符合廣告宣傳時(shí)如何支付違約金或計(jì)算方法未作約定，因此周某要求房產(chǎn)公司以支付違約金的方式承擔(dān)違約責(zé)任，則必須由周某對(duì)自己所受實(shí)際損失數(shù)額進(jìn)行舉證，以證明周某確實(shí)因房產(chǎn)公司違約而產(chǎn)生實(shí)際損失。本案中，周某因房產(chǎn)公司的違約行為所受損失是客觀存在的，鑒于房產(chǎn)公司在二審期間認(rèn)識(shí)到其確實(shí)存在違約行為，表示愿意賠償3000元，二審法院根據(jù)本案實(shí)際情況，判令房產(chǎn)公司賠償周某3000元，彌補(bǔ)了周某的損失。